Boligmarkedet i København og Nordsjælland står over for en ‘giftig cocktail’ af udfordringer: udbuddet af boliger stiger markant, renteniveauet er fortsat langt højere end i nulrenteårene, boligskatterne tager et stort hop i 2027, og et foreslået loft over rentefradraget kan ramme købere i de dyreste områder. Ejendomsmæglere advarer om, at mange købere undervurderer den kommende ekstraregning – og at udbudspriserne på boligmarkedet i København kan blive presset ned.
FAKTA
- Udbuddet i Region Hovedstaden er steget 3,8 procent siden starten af september – i Glostrup 21,6 procent på én måned (Boligsiden).
- I Ishøj er udbuddet steget 21,9 procent og i Rødovre 17,4 procent på en måned.
- Boligskatten ventes at stige ca. 8 procent på landsplan fra 2026 til 2027 – for ejerlejligheder i København ca. 21 procent (Realkredit Danmark).
- For en gennemsnitlig ejerlejlighed i København svarer det til ca. 5.300 kr. mere om året.
- Et foreslået loft over rentefradraget vil især ramme boligejere i dyre områder som København.
- F5-renten ventes at lande omkring 3,2 procent ved auktionen i januar (Nordea).
Stigende udbud i hovedstadsområdet
Flere huse er kommet til salg i Region Hovedstaden den seneste måned, mens udbuddet stort set står stille i resten af landet. Det viser nye udbudstal fra Boligsiden. I hovedstadsregionen er udbuddet steget 3,8 procent siden starten af september, og det ligger nu kun 2,7 procent under niveauet for et år siden.
Ifølge Boligsidens boligøkonom Birgit Daetz skyldes udviklingen, at salget i hovedstadsområdet er bremset op efter en periode med meget høj aktivitet. Udviklingen er især tydelig i omegnskommunerne: I Glostrup er udbuddet steget 21,6 procent på en måned, i Ishøj 21,9 procent og i Rødovre 17,4 procent. Det større udbud giver køberne flere boliger at vælge imellem – og bedre muligheder for at forhandle prisen.
Boligskatterne i 2027 presser boligmarkedet i København
Fra 2027 tager regningen til boligskatter et stort hop. Ifølge Realkredit Danmark ventes boligskatten at stige omkring 8 procent på landsplan fra 2026 til 2027. For en gennemsnitlig villa svarer det til cirka 2.000 kr. mere om året – men stigningerne bliver størst dér, hvor boligpriserne er steget mest, altså i og omkring København.
For ejerlejligheder i København ventes boligskatten at stige omkring 21 procent, svarende til cirka 5.300 kr. mere om året for en gennemsnitlig lejlighed. Boligejere, der ikke ønsker at betale hele stigningen med det samme, kan indefryse den – men gælden forrentes undervejs, i 2026 med 2,88 procent, og skal indfries senest ved salg, oplyser Nordea.
Foreslået loft over rentefradraget kan ramme København
Samtidig er et loft over rentefradraget på vej. Forslaget vil især ramme familier med høj indkomst og stor gæld i dyre områder som København samt enlige og førstegangskøbere. Mange vil dog kunne undgå ekstraregningen ved at omlægge deres lån.
Flere ejendomsmæglere advarer om, at købere ikke fuldt ud forstår den samlede økonomiske konsekvens af de nye regler. Frygten er, at urealistiske forventninger til de fremtidige boligudgifter fører til, at udbudspriserne må justeres nedad, når realiteterne indhenter køberne.
Renteniveauet dæmper fortsat markedet
Renteniveauet er fortsat markant højere end i nulrenteårene og dæmper købelysten. Ved den kommende januarauktion ventes F5-renten at lande omkring 3,2 procent, og boligejere med F5-lån står over for en mærkbar stigning i den månedlige ydelse, vurderer Nordea.
Analytikerne er dog ikke enige om, at priserne ligefrem vil falde. Realkredit Danmark vurderer, at de højere boligskatter næppe i sig selv vil få boligpriserne til at falde mærkbart, og prognoserne peger snarere på aftagende – men fortsat positiv – prisvækst i København i 2027.
Konklusion
Den ‘giftige cocktail’ af stigende udbud, højere renter, større boligskatter fra 2027 og et muligt loft over rentefradraget skaber usikkerhed på boligmarkedet i København og Nordsjælland. Køberne får flere boliger at vælge imellem og bedre kort på hånden ved forhandlingsbordet – mens sælgerne må indstille sig på længere liggetider og mulige prisnedslag.
For både købere og sælgere er budskabet det samme: Sæt dig grundigt ind i de nye regler og den samlede økonomi, før du handler. Denne historie kan også læses på Watan News’ hoveddomæne: Giftig cocktail rammer boligmarkedet i København.
